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Condomínios Logísticos no Brasil têm 25% de áreas vagas

A ocupação das áreas em condomínios logísticos e industriais no Brasil registrou com bastante ociosidade em 2016. Segundo relatório divulgado pela Buildings[i], o mercado brasileiro apresentou 25% de vacância, que é o total de área vaga sobre o total de área locável do país. Essa ociosidade subiu em relação à períodos anteriores por dois motivos: lançamentos de novos empreendimentos que aumentaram o total de estoque de área disponível e devoluções de espaços anteriormente locados.

Movimentos de devolução de áreas locadas são frequentes nas empresas em períodos de recessão econômica, pois elas acabam reduzindo espaços de armazenamento desnecessários para o nível de atividade da companhia.

Pelo lado dos investidores imobiliários, entretanto, a decisão a respeito do investimento em um novo empreendimento é uma aposta para o futuro, visto que a construção envolve tempo de planejamento e de obra, além da quantificação do preço dos terrenos, dos imóveis e dos custos de construção. Para os investidores, os períodos de baixa na atividade econômica muitas vezes costumam ser bastante atrativos.

Mas a decisão de onde investir não é simples, e não pode se basear apenas na vacância média do país. É preciso entender a localização dos empreendimentos, pois se algumas regiões estão ociosas, outras podem estar necessitando de novas áreas. Além disso, o preço de locação é um forte fator de influência, pois os valores a serem cobrados por metro quadrado variam bastante no país (de R$ 5 a R$ 45 por m2 por mês).

A figura a seguir mostra graficamente os estados mais bem supridos e menos supridos de condomínios industriais, assim como o preço máximo cobrado por metro quadrado por mês.

Fonte: Buildings 2016 – Regiões do Brasil; Análises ILOS

 

É importante ressaltar que, mesmo dentro de um único estado, algumas microlocalizações podem ser muito diferentes de outras. Como exemplo dessa diferença, os dados da Buildings mostram que a taxa de vacância dos condomínios localizados na Dutra (SP) é de 34%, enquanto na Regis Bittencourt (SP) é de 14%.

As expectativas para 2017 para locação de espaços em condomínios logísticos acompanham as expectativas econômicas do país. Alguns empresários de empresas gestoras de galpões falaram ao jornal Valor Econômico que o mercado do primeiro trimestre de 2017 já traz alguns sinais retomada. Parece que 2017 será um ponto de inflexão da curva, que deve parar de piorar, andar um pouco de lado ou até ensaiar um crescimento.

 

[i] www.buildings.com.br

 

O fenômeno dos condomínios logísticos

O post da Beatris anunciou em 12/02/2016 as vantagens atuais em custos e flexibilidade ao se optar por condomínios logísticos como solução para armazenagem. Fenômeno surgido na década de 90 no Brasil, impulsionado em grande parte pelos gargalos de transporte rodoviário nas grandes capitais, esses condomínios vêm ganhando grande importância no cenário econômico nacional. Segundo dados da consultoria imobiliária Colliers, o país fechou 2015 com cerca de 10,8 milhões de m² de condomínios classe A (áreas com restrições de altura, piso, segurança, temperatura, etc.), mantendo um crescimento anual de mais de 10% nos últimos 3 anos.

Condomínios logísticos_Figura 1

Figura 1 – Evolução do inventário existente, absorção líquida e taxa de vacância por anos

Fonte: Colliers

 

Esse crescimento, mesmo em um momento conturbado da economia, acontece em virtude de algumas razões. Primeiramente, a localização dessas instalações usualmente é privilegiada: próximas de grandes centros de consumo e produção e às margens de rodovias, ferrovias, portos e/ou aeroportos de grande circulação. Segundo, a flexibilidade e comodidade oferecidas são diferenciadas. Galpões modulares adaptados à necessidade de tamanho de armazém de cada empresa podem ser negociados com o operador do condomínio, além de serviços adicionais como borracharias, oficinas, lojas de conveniência, alojamento, segurança e até restaurantes. E terceiro, a facilidade de captação de mão-de-obra capacitada para exercer as atividades rotineiras de um armazém são maiores. Por se tratar de um cluster logístico, o conhecimento adquirido pela mão-de-obra local é facilmente compartilhado entre as empresas que fazem parte do condomínio.

Dado o sucesso da lógica do condomínio logístico, foi inevitável que a ideia se expandisse. Houve logo uma fusão com a lógica dos polos de produção, formando condomínios industriais: áreas com os mesmos galpões modulares existentes em condomínios logísticos, mas dessa vez alguns também pré-moldados para a instalação de plantas produtivas, no estilo “Plug & Play”. Por que não manter sua produção adjacente ao seu CD, próxima a grandes centros de consumo e com todas as vantagens que os condomínios oferecem? A ideia foi muito bem vista por executivos, principalmente do setor de bens de consumo, que utilizam frequentemente esse tipo de área através de seus operadores logísticos.

Acontece que essa expansão parece não acabar. A novidade do momento são os condomínios de negócio: áreas preparadas não só para instalações logísticas e industriais, mas para escritórios comerciais, áreas residenciais e até de lazer. São verdadeiras mini cidades, com toda infraestrutura necessária para a gestão das atividades de uma empresa no mesmo local. Trabalhadores industriais e corporativos morando a algumas quadras de seus postos de trabalho e desfrutando de facilidades como shoppings, restaurantes e cinemas. Tudo no mesmo espaço.

Mas também há desvantagens de se utilizar esse tipo de estabelecimento. Assim como em qualquer condomínio residencial, os custos fixos necessários para a operação das áreas comuns são repartidos entre todos os usuários. Em um momento de economia aquecida e demanda em alta, esses custos tendem a ser o chamariz para entrada da empresa no negócio, já que o denominador da divisão tende a ser maior. Mas em caso de mudança de perspectiva econômica e fuga de usuários dos condomínios, a alta nos custos pode ser abrupta e pesar no caixa da empresa. É importante ficar atento aos riscos do negócio!

Momento de rever armazenagem

A queda nas vendas e a necessidade de redução de custos têm levado às empresas a reduzirem seus estoques, trazendo ociosidade para as operações. Apesar do excesso, a redução da capacidade de armazenagem não é uma decisão fácil. Primeiro porque a torcida é para que a crise seja passageira e segundo porque decisões de capacidade são baseadas em estratégias com visão de longo prazo, com altos custos de mudança.

As atuais condições, no entanto, apresentam ótimas oportunidades de revisão da capacidade de armazenagem. Uma boa alternativa é a utilização de condomínios logísticos, que podem trazer maior flexibilidade e soluções personalizadas, sem a necessidade de altos investimentos do usuário.

A baixa taxa de vacância em 2010 e as perspectivas de crescimento do varejo e do e-commerce atraíram um grande número de investidores para o segmento de galpões em condomínios logísticos, aumentando a disponibilidade de locais para armazenagem. Atrelado ao aumento da oferta, a crise econômica, que não era prevista na época em que os projetos de condomínio logísticos foram iniciados, trouxe redução da demanda, tornando o mercado mais vantajoso para quem faz uso desse serviço. Segundo a Colliers International, o custo médio de locação de condomínios logísticos no Brasil reduziu de 2012 para 2013 e desde então não aumentou, o que reforça o poder de barganha dos que buscam novos locais para armazenamento dos seus estoques.

Valor médio da locação de galpão_ Armazenagem _ILOS

Portanto, a expectativa é que haja boas oportunidades de redução da necessidade de área de galpão e do custo de locação por m². Isso torna o momento propício para a revisão da capacidade de armazenagem e a busca por novas soluções do mercado.

 

Referências

Brazil Logistics Market Report, Colliers International <http://www.colliers.com/pt-br/brazil/insights/reports>

<http://galpaoaluguelevenda.com.br/2015/06/15/sera-que-vale-a-pena-alugar-um-galpao-em-condominio-logistico-agora/>

Área de galpões terá equilíbrio em 2017

O mercado nacional de galpões industriais e logísticos de alto padrão, atualmente com excesso de oferta, retomará o equilíbrio em 2017, quando começará a ocorrer redução da taxa de vacância, na avaliação da consultoria Engebanc Real Estate.

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ANÁLISE DOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS NO BRASIL

Nos últimos dez anos, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão[1] (classe A ou A+) vem registrando um importante crescimento, em grande parte, impulsionado pelo desenvolvimento econômico do Brasil nesse período. Essa evolução acontece paralelamente ao crescimento da representatividade da atividade de armazenagem nos custos logísticos das empresas instaladas no País.

Com estrutura física e serviços compartilhados com outros usuários, os condomínios logísticos permitem flexibilidade para as empresas localizarem seus estoques e centros de distribuição, reduzindo a imobilização de capital em instalações. A localização privilegiada (proximidade com os grandes eixos viários e os principais mercados consumidores, e o potencial de evitar as restrições de circulação nos grandes centros urbanos) e a oferta de serviços sofisticados também são atrativos para esse tipo de empreendimento.

[1]Os condomínios classe A ou A+, em sua maioria, possuem área de até 50 mil m2. Os módulos menores possuem entre 1 mil e 2 mil m2, com pé direito entre 9 e 12 m e resistência do piso de 5 a 6 ton/m2. São dotados de ar condicionado, sprinklers, piso nivelado a laser, pátio de manobras e piso antiestático.

Exemplos de serviços encontrados nos principais condomínios logísticos de classe A ou A+

Exemplos de serviços encontrados nos principais condomínios logísticos de classe A ou A+

PERFIL DO USUÁRIO

Os investimentos em novos condomínios logísticos e a taxa de vacância relativamente baixa confirmam o interesse do mercado brasileiro nesse tipo de solução. Esse interesse varia de acordo com a região do Brasil, tendo correlação direta entre o Produto Interno Bruto (PIB) regional e o tamanho do mercado consumidor. As regiões com maior PIB e maior mercado consumidor – caso do Sudeste, Sul e, em menor grau, Nordeste – são as que possuem maior número de operadores logísticos com atividades em condomínio.

Expostos a mais ofertas de espaços em condomínios logísticos, os PSLs do Sul e Sudeste acabam optando por alugar apenas uma parte do empreendimento, em vez de se tornarem proprietários dela. Em geral, a preferência é por galpões modulares, sendo grande também a opção por galpões sob medida também instalados em condomínios. Com menos opções, os operadores logísticos no Norte e Centro-Oeste acabam levados a investir na compra do espaço, preferindo galpões fabricados sob medida para a sua operação.

Embora as indústrias instaladas no Brasil possam influenciar na escolha da localização dos seus centros de distribuição, são os PSLs que, na maior parte das vezes, que decidem por levar a operação para um condomínio logístico. O aumento da terceirização da atividade de armazenagem no Brasil é uma das explicações para essa tendência, pois os operadores logísticos passam também a ser responsáveis não apenas pela armazenagem dos insumos e produtos de seus clientes, mas também de buscar as soluções mais adequadas para realizar as atividades relacionadas ao armazenamento. Já os clientes, passam a se limitar apenas em acompanhar os níveis de serviço prestados e os custos.

Sendo assim, naturalmente, os prestadores de serviços logísticos são os principais locatários de condomínios logísticos. Esses PSLs têm como principais clientes empresas dos setores de Comércio Varejista, Eletroeletrônico e Computação, e Higiene, Limpeza e Cosméticos. Por outro lado, segmentos em que a atividade de armazenagem não é tão estratégica, como Siderurgia e Metalurgia, Material de Construção e Papel e Celulose, são pouco representativos nesse tipo de empreendimento.

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Ainda que o mercado acredite que os condomínios logísticos sejam mais vantajosos para pequenas e médias empresas, em geral, são as grandes companhias os principais clientes dos operadores logísticos usuários de condomínios. As grandes empresas estão em busca de posicionar seus estoques próximo ao mercado consumidor, na região de influência do condomínio. Dentre as atividades mais realizadas em condomínios estão a armazenagem, o cross-docking e a consolidação de carga.

As principais atividades desempenhadas pelos operadores em condomínios logísticos

Em geral, são fatores operacionais que levam as empresas a optarem por condomínios logísticos em vez de galpões isolados. Segundo os operadores logísticos entrevistados no estudo publicado no Panorama ILOS “Condomínios Logísticos no Brasil”, a localização do condomínio, a infraestrutura oferecida por ele e a maior segurança patrimonial estão entre os pontos mais importantes avaliados no momento em que escolhem um empreendimento do gênero. Os PSLs que procuram os condomínios estão interessados, principalmente, em galpões modulares no padrão do empreendimento, embora também optem, em menor número, por áreas construídas dentro dos condomínios, sob medida para a sua operação.

Principais fatores que determinam a escolha de um condomínio.

Principais fatores que determinam a escolha de um condomínio

Assim como a média geral, os PSLs nas regiões Sudeste, Sul e Nordeste optam por operar em condomínios logísticos por sua boa localização, pela sua infraestrutura física e pela maior segurança patrimonial. Já no Norte e Centro-Oeste, os operadores logísticos escolhem os condomínios por serem a melhor opção em relação a custo, pelos incentivos fiscais e pela infraestrutura oferecida.

Embora as empresas usuárias admitam que os serviços não são fatores críticos na escolha de um condomínio logístico, algumas características são mais valorizadas por quem se instala nesse tipo de empreendimento. Dentre as mais apreciadas pelos PSLs estão a área de apoio ao motorista, a segurança patrimonial e o restaurante/refeitório.

Características ou serviços mais valorizados dentro de condomínios logísticos

GRAU DE SATISFAÇÃO DOS USUÁRIOS

Este estudo também mostra que a experiência em condomínios logísticos tem sido positiva para os seus usuários, que atribuem nota média geral 7,4 (em uma escala de 0 a 10) aos empreendimentos disponíveis no Brasil. Normalmente acostumados a operações mais complexas e clientes mais exigentes, os usuários de condomínios logísticos na região Sudeste são os mais críticos quanto à qualidade desses empreendimentos, atribuindo nota 7,3.

Ainda que os condomínios logísticos apresentem muitas vantagens, os executivos devem estar atentos no momento de optarem por essa solução. Dentre os problemas citados por usuários no estudo estão os altos valores do aluguel e do condomínio, o subdimensionamento dos pátios de manobra e a dificuldade para expansão da operação no condomínio.

Principais desvantagens dos condomínios logísticos

Os prestadores de serviços logísticos que não utilizam condomínios logísticos também têm ressalvas contra esse tipo de empreendimento. Segundo eles, a principal desvantagem está no gasto mensal, mais alto do que em armazéns comuns. São grandes também as críticas contra a localização de alguns condomínios, considerada inadequada por metade dos entrevistados que não utilizam tais empreendimentos. Por outro lado, existe um grupo de operadores logísticos que não opera em condomínios por decisão do próprio cliente.

Principais motivos para a não utilização de condomínios logísticos na opinião dos não usuários

CONCLUSÃO

Apesar da evolução registrada no mercado de condomínios logísticos no Brasil nos últimos anos, há muito ainda a ser explorado nesse segmento. A expectativa é que as ofertas no setor continuem crescendo nos próximos anos, seguindo a expansão prevista na utilização de condomínios por parte dos usuários. A tendência é que haja também um aprimoramento na qualidade dos serviços ofertados pelos condomínios em todas as regiões no País, em linha com o aumento no nível de exigência dos seus usuários.

Essa opinião é compartilhada pelos próprios operadores logísticos usuários de condomínios logísticos, que pretendem aumentar a sua participação nesse tipo de empreendimento nos próximos anos. Esse interesse existe tanto por parte de quem já opera em um condomínio, como por aqueles que ainda estão fora dessas áreas.

Entretanto, esses mesmos operadores acreditam que há, no Brasil, uma carência de condomínios. Boa parte deles (83%) reclama da falta de instalações disponíveis em algumas regiões (principalmente a Sudeste), situação que pode se agravar pelo grande número de empresas que pretende ampliar a sua participação nesses empreendimentos ou passar a operar neles nos próximos anos.

BIBLIOGRAFIA

– Panorama ILOS “Condomínios Logísticos no Brasil – 2013” – ILOS