O fenômeno dos condomínios logísticos

O post da Beatris anunciou em 12/02/2016 as vantagens atuais em custos e flexibilidade ao se optar por condomínios logísticos como solução para armazenagem. Fenômeno surgido na década de 90 no Brasil, impulsionado em grande parte pelos gargalos de transporte rodoviário nas grandes capitais, esses condomínios vêm ganhando grande importância no cenário econômico nacional. Segundo dados da consultoria imobiliária Colliers, o país fechou 2015 com cerca de 10,8 milhões de m² de condomínios classe A (áreas com restrições de altura, piso, segurança, temperatura, etc.), mantendo um crescimento anual de mais de 10% nos últimos 3 anos.

Condomínios logísticos_Figura 1

Figura 1 – Evolução do inventário existente, absorção líquida e taxa de vacância por anos

Fonte: Colliers

 

Esse crescimento, mesmo em um momento conturbado da economia, acontece em virtude de algumas razões. Primeiramente, a localização dessas instalações usualmente é privilegiada: próximas de grandes centros de consumo e produção e às margens de rodovias, ferrovias, portos e/ou aeroportos de grande circulação. Segundo, a flexibilidade e comodidade oferecidas são diferenciadas. Galpões modulares adaptados à necessidade de tamanho de armazém de cada empresa podem ser negociados com o operador do condomínio, além de serviços adicionais como borracharias, oficinas, lojas de conveniência, alojamento, segurança e até restaurantes. E terceiro, a facilidade de captação de mão-de-obra capacitada para exercer as atividades rotineiras de um armazém são maiores. Por se tratar de um cluster logístico, o conhecimento adquirido pela mão-de-obra local é facilmente compartilhado entre as empresas que fazem parte do condomínio.

Dado o sucesso da lógica do condomínio logístico, foi inevitável que a ideia se expandisse. Houve logo uma fusão com a lógica dos polos de produção, formando condomínios industriais: áreas com os mesmos galpões modulares existentes em condomínios logísticos, mas dessa vez alguns também pré-moldados para a instalação de plantas produtivas, no estilo “Plug & Play”. Por que não manter sua produção adjacente ao seu CD, próxima a grandes centros de consumo e com todas as vantagens que os condomínios oferecem? A ideia foi muito bem vista por executivos, principalmente do setor de bens de consumo, que utilizam frequentemente esse tipo de área através de seus operadores logísticos.

Acontece que essa expansão parece não acabar. A novidade do momento são os condomínios de negócio: áreas preparadas não só para instalações logísticas e industriais, mas para escritórios comerciais, áreas residenciais e até de lazer. São verdadeiras mini cidades, com toda infraestrutura necessária para a gestão das atividades de uma empresa no mesmo local. Trabalhadores industriais e corporativos morando a algumas quadras de seus postos de trabalho e desfrutando de facilidades como shoppings, restaurantes e cinemas. Tudo no mesmo espaço.

Mas também há desvantagens de se utilizar esse tipo de estabelecimento. Assim como em qualquer condomínio residencial, os custos fixos necessários para a operação das áreas comuns são repartidos entre todos os usuários. Em um momento de economia aquecida e demanda em alta, esses custos tendem a ser o chamariz para entrada da empresa no negócio, já que o denominador da divisão tende a ser maior. Mas em caso de mudança de perspectiva econômica e fuga de usuários dos condomínios, a alta nos custos pode ser abrupta e pesar no caixa da empresa. É importante ficar atento aos riscos do negócio!

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  1. […] Por outro lado, em um cenário de plena expansão dos negócios, os condomínios também oferecem uma facilidade maior de expansão, sem a necessidade de mudança de endereço. É por conta dessa flexibilidade, associada ao modelo de rateio de custos e às boas localizações, que os condomínios despontaram no fim dos anos 90 como solução logística, e, mesmo nos últimos 3 anos, seguiram com crescimento anual superior a 10% no país. […]

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