ANÁLISE DOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS NO BRASIL

Nos últimos dez anos, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão[1] (classe A ou A+) vem registrando um importante crescimento, em grande parte, impulsionado pelo desenvolvimento econômico do Brasil nesse período. Essa evolução acontece paralelamente ao crescimento da representatividade da atividade de armazenagem nos custos logísticos das empresas instaladas no País.

Com estrutura física e serviços compartilhados com outros usuários, os condomínios logísticos permitem flexibilidade para as empresas localizarem seus estoques e centros de distribuição, reduzindo a imobilização de capital em instalações. A localização privilegiada (proximidade com os grandes eixos viários e os principais mercados consumidores, e o potencial de evitar as restrições de circulação nos grandes centros urbanos) e a oferta de serviços sofisticados também são atrativos para esse tipo de empreendimento.

[1]Os condomínios classe A ou A+, em sua maioria, possuem área de até 50 mil m². Os módulos menores possuem entre 1 mil e 2 mil m², com pé direito entre 9 e 12 m e resistência do piso de 5 a 6 ton/m². São dotados de ar condicionado, sprinklers, piso nivelado a laser, pátio de manobras e piso antiestático.

Exemplos de serviços encontrados nos principais condomínios logísticos de classe A ou A+

PERFIL DO USUÁRIO

Os investimentos em novos condomínios logísticos e a taxa de vacância relativamente baixa confirmam o interesse do mercado brasileiro nesse tipo de solução. Esse interesse varia de acordo com a região do Brasil, tendo correlação direta entre o Produto Interno Bruto (PIB) regional e o tamanho do mercado consumidor. As regiões com maior PIB e maior mercado consumidor – caso do Sudeste, Sul e, em menor grau, Nordeste – são as que possuem maior número de operadores logísticos com atividades em condomínio.

Expostos a mais ofertas de espaços em condomínios logísticos, os PSLs do Sul e Sudeste acabam optando por alugar apenas uma parte do empreendimento, em vez de se tornarem proprietários dela. Em geral, a preferência é por galpões modulares, sendo grande também a opção por galpões sob medida também instalados em condomínios. Com menos opções, os operadores logísticos no Norte e Centro-Oeste acabam levados a investir na compra do espaço, preferindo galpões fabricados sob medida para a sua operação.

Embora as indústrias instaladas no Brasil possam influenciar na escolha da localização dos seus centros de distribuição, são os PSLs que, na maior parte das vezes, que decidem por levar a operação para um condomínio logístico. O aumento da terceirização da atividade de armazenagem no Brasil é uma das explicações para essa tendência, pois os operadores logísticos passam também a ser responsáveis não apenas pela armazenagem dos insumos e produtos de seus clientes, mas também de buscar as soluções mais adequadas para realizar as atividades relacionadas ao armazenamento. Já os clientes, passam a se limitar apenas em acompanhar os níveis de serviço prestados e os custos.

Sendo assim, naturalmente, os prestadores de serviços logísticos são os principais locatários de condomínios logísticos. Esses PSLs têm como principais clientes empresas dos setores de Comércio Varejista, Eletroeletrônico e Computação, e Higiene, Limpeza e Cosméticos. Por outro lado, segmentos em que a atividade de armazenagem não é tão estratégica, como Siderurgia e Metalurgia, Material de Construção e Papel e Celulose, são pouco representativos nesse tipo de empreendimento.

Ainda que o mercado acredite que os condomínios logísticos sejam mais vantajosos para pequenas e médias empresas, em geral, são as grandes companhias os principais clientes dos operadores logísticos usuários de condomínios. As grandes empresas estão em busca de posicionar seus estoques próximo ao mercado consumidor, na região de influência do condomínio. Dentre as atividades mais realizadas em condomínios estão a armazenagem, o cross-docking e a consolidação de carga.

Em geral, são fatores operacionais que levam as empresas a optarem por condomínios logísticos em vez de galpões isolados. Segundo os operadores logísticos entrevistados no estudo publicado no Panorama ILOS “Condomínios Logísticos no Brasil”, a localização do condomínio, a infraestrutura oferecida por ele e a maior segurança patrimonial estão entre os pontos mais importantes avaliados no momento em que escolhem um empreendimento do gênero. Os PSLs que procuram os condomínios estão interessados, principalmente, em galpões modulares no padrão do empreendimento, embora também optem, em menor número, por áreas construídas dentro dos condomínios, sob medida para a sua operação.

Assim como a média geral, os PSLs nas regiões Sudeste, Sul e Nordeste optam por operar em condomínios logísticos por sua boa localização, pela sua infraestrutura física e pela maior segurança patrimonial. Já no Norte e Centro-Oeste, os operadores logísticos escolhem os condomínios por serem a melhor opção em relação a custo, pelos incentivos fiscais e pela infraestrutura oferecida.

Embora as empresas usuárias admitam que os serviços não são fatores críticos na escolha de um condomínio logístico, algumas características são mais valorizadas por quem se instala nesse tipo de empreendimento. Dentre as mais apreciadas pelos PSLs estão a área de apoio ao motorista, a segurança patrimonial e o restaurante/refeitório.

GRAU DE SATISFAÇÃO DOS USUÁRIOS

Este estudo também mostra que a experiência em condomínios logísticos tem sido positiva para os seus usuários, que atribuem nota média geral 7,4 (em uma escala de 0 a 10) aos empreendimentos disponíveis no Brasil. Normalmente acostumados a operações mais complexas e clientes mais exigentes, os usuários de condomínios logísticos na região Sudeste são os mais críticos quanto à qualidade desses empreendimentos, atribuindo nota 7,3.

Ainda que os condomínios logísticos apresentem muitas vantagens, os executivos devem estar atentos no momento de optarem por essa solução. Dentre os problemas citados por usuários no estudo estão os altos valores do aluguel e do condomínio, o subdimensionamento dos pátios de manobra e a dificuldade para expansão da operação no condomínio.

Os prestadores de serviços logísticos que não utilizam condomínios logísticos também têm ressalvas contra esse tipo de empreendimento. Segundo eles, a principal desvantagem está no gasto mensal, mais alto do que em armazéns comuns. São grandes também as críticas contra a localização de alguns condomínios, considerada inadequada por metade dos entrevistados que não utilizam tais empreendimentos. Por outro lado, existe um grupo de operadores logísticos que não opera em condomínios por decisão do próprio cliente.

CONCLUSÃO

Apesar da evolução registrada no mercado de condomínios logísticos no Brasil nos últimos anos, há muito ainda a ser explorado nesse segmento. A expectativa é que as ofertas no setor continuem crescendo nos próximos anos, seguindo a expansão prevista na utilização de condomínios por parte dos usuários. A tendência é que haja também um aprimoramento na qualidade dos serviços ofertados pelos condomínios em todas as regiões no País, em linha com o aumento no nível de exigência dos seus usuários.

Essa opinião é compartilhada pelos próprios operadores logísticos usuários de condomínios logísticos, que pretendem aumentar a sua participação nesse tipo de empreendimento nos próximos anos. Esse interesse existe tanto por parte de quem já opera em um condomínio, como por aqueles que ainda estão fora dessas áreas.

Entretanto, esses mesmos operadores acreditam que há, no Brasil, uma carência de condomínios. Boa parte deles (83%) reclama da falta de instalações disponíveis em algumas regiões (principalmente a Sudeste), situação que pode se agravar pelo grande número de empresas que pretende ampliar a sua participação nesses empreendimentos ou passar a operar neles nos próximos anos.

BIBLIOGRAFIA

– Panorama ILOS “Condomínios Logísticos no Brasil – 2013” – ILOS