O novo coronavírus, como todos sabem, vem causando enormes impactos na vida das pessoas e empresas de todo o mundo. No mercado de capitais, esse reflexo não foi diferente. Bolsas de valores e empresas de diversos países sofreram grandes quedas de cotações e uma debandada de capital de forma sistêmica. No Brasil, em março, tivemos seis circuit breakers (mecanismo de interrupção das negociações na bolsa) em um período de dez dias, equiparando um comportamento visto em 2008 na grande crise imobiliária americana. Dois dos principais índices de desempenhos de ativos de renda variável no Brasil, o Ibovespa (ações) e o IFIX (fundos imobiliários), chegaram a amargar quedas de 45 a 30% em relação ao valor do início do ano de 2020 e mesmo que tenham obtido recuperação ao longo dos últimos 5 meses, ainda carregam retrações na ordem de 15%.
Figura 1 – Principais índices de desempenhos de ativos de renda variável no Brasil. Fonte: TradingView (Consulta em 12/08/2020)
De maneira simplista, os fundos imobiliários são ativos de renda variável que compram e alugam imóveis e distribuem esses proventos para seus cotistas. Em geral, o mercado possui grande representatividade dos setores de lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings, mas o crescimento da indústria vem ampliando o alcance desses ativos e conta cada vez mais com imóveis de varejo, educacional, hospitalar, industrial, habitacional, setor hoteleiro, dentre outros.
Nesse tipo de empreendimento, além da prevista crise de crédito e onda de diferimentos e inadimplência, a pandemia do COVID-19 impactou cada setor de diferentes maneiras. Com o lockdown e as diversas restrições de circulação de pessoas e funcionamento de estabelecimentos, quase a totalidade dos shoppings tiveram suas operações interrompidas por completo, e muitos fundos imobiliários desse setor tiveram suas receitas reduzidas a zero. Já nas lajes corporativas, o aumento da vacância e a redução dos aluguéis foram notáveis, dado o grande movimento das empresas de adotar o home-office e reduzir ou até eliminar totalmente seus escritórios tradicionais.
Por outro lado, o setor dos galpões logísticos teve um impacto bem reduzido quando comparado aos outros. Na figura abaixo, trago o desempenho de 6 fundos dentre os mais negociados dos 3 grandes setores (logísticos, lajes corporativas e shoppings). É possível notar uma rentabilidade comparativamente superior entre os fundos logísticos e os outros setores, e também contra a média do mercado representada pelo IFIX. É claro que esse retrato é apenas uma amostra do vasto universo dos fundos, mas o mesmo comportamento pode ser observado comparando outros ativos.
Figura 2 – Desempenho de 6 fundos dentre os mais negociados dos 3 grandes setores (logísticos, lajes corporativas e shoppings). Fonte: TradingView (Consulta em 12/08/2020)
Esse comportamento é explicado por diversas características da operação logística nesses galpões. Uma das particularidades que viabilizam essa resiliência é a forte presença de contratos atípicos com os locatários. O contrato atípico, em geral, possui 10 ou mais anos de duração e prevê o pagamento de todos os períodos restantes de aluguel em caso de rescisão, dando uma maior segurança e previsibilidade de receita. Esse tipo de contrato é bem comum nos ativos logísticos dada a importância estratégica da decisão de localização dos centros de distribuição de uma empresa.
Além disso, os fundos imobiliários possuem muitos galpões logísticos na modalidade build to suit, ou seja, o armazém é construído para atender as necessidades específicas do cliente. Dessa forma, esses contratos têm uma longa duração e desempenham uma função ainda mais vital na operação das empresas. Também é muito comum encontrar galpões na modalidade sale and leaseback, na qual o fundo imobiliário adquire o imóvel da companhia e o aluga para a mesma, firmando um contrato de longo prazo. Esse arranjo traz a desejada previsibilidade de receita para o fundo e seus cotistas e funciona como uma maneira da empresa captar dinheiro no mercado e reduzir seus ativos imobilizados.
Se, por um lado, as restrições de circulação prejudicaram muitos setores, o maior número de pessoas em casa elevou expressivamente a demanda do e-commerce. Esse boom dos pedidos online reforçou ainda mais a importância de centros de distribuição bem posicionados próximos das grandes metrópoles, com capacidade de atender o last mile dentro do nível de serviço esperado pelos clientes cada vez mais exigentes. Dito isso, fundos imobiliários com ativos logísticos de alto padrão construtivo e bem localizados reafirmaram a robustez de suas operações.
Por fim, essa maturação do mercado de fundos imobiliários e aproximação maior com ativos logísticos prometem render bons frutos para o setor. Cada vez mais, fundos que tradicionalmente adquiriam imóveis prontos para locação vêm apresentando projetos de desenvolvimento de novos galpões, reforçando a oferta de centros de distribuição de qualidade em regiões chave para a logística. Vamos continuar acompanhando os desdobramentos dessa relação que pode contribuir ainda mais para o aprimoramento da competitividade e infraestrutura logística no Brasil.
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